実家が空き家になって「どうすればいいかわからない」といった疑問をもっている方もいるのではないでしょうか。
空き家を放置すると、税金が高くなったり、近隣トラブルにつながったりするリスクがあります。
そのような状況を避けるためには、実家が空き家になったときの対応方法を押さえておくことが大切です。
本記事では、空き家になった実家を放置するリスクや、実家が空き家になったらすべきことを解説します。
空き家の処分・活用方法も解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
空き家になった実家を放置するリスク
空き家になった実家を放置することには、以下のようなリスクがあります。
- 固定資産税が高くなる
- 老朽化によって事故が起きる可能性がある
- 犯罪や衛生上のリスクが高まる
それぞれ詳しく解説します。
固定資産税が高くなる
通常、住宅用地には特例措置が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されます。
しかし、行政から「特定空き家」や「管理不全空き家」と見なされると、特例措置の対象外になります。
特定空き家とは、以下のいずれかに該当する空き家のことです。
- 放置すると著しく保安上危険となる状態
- 放置すると著しく衛生上有害となる状態
- 管理不全で景観を著しく損なう状態
- 生活環境の保全のため放置が不適切な状態
管理不全空き家とは、放置すれば特定空き家になる可能性がある空き家のことを指します。
行政の指導や勧告に従わなければ、住宅用地の固定資産税特例措置の適用がなくなり、税負担が大きくなります。
老朽化によって事故が起きる可能性がある
空き家は、換気不足による湿気や雨漏りの影響によって老朽化が進みやすくなります。
老朽化が進んだ空き家は、台風や地震といった災害が起きたときに外壁や屋根材が飛散したり、倒壊したりするリスクがあります。
通行人や隣家に被害を与えた場合、空き家の所有者は損害賠償責任を問われる可能性があるので注意が必要です。
犯罪や衛生上のリスクが高まる
放置された空き家は、地域環境の悪化や治安低下の原因になる可能性があります。
適切な管理がされていない空き家は、害虫や害獣の温床となり、近隣住民の生活に被害をもたらす衛生上のリスクがある状態です。
人目につかない空き家は、不法投棄や不法侵入、放火といった犯罪に利用されるリスクが高まります。
空き家の放置は個人の問題だけではなく、地域の安全と安心に影響を与える問題になり得るのです。
実家が空き家になったらすべきこと
空き家のトラブルや出費を避けるためにすべきことは、以下のとおりです。
- 空き家の所有者を明確にする
- 空き家の状態を確認する
- ライフラインの停止手続きをする
- 維持費を確認する
- 処分または活用方法を決める
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1．空き家の所有者を明確にする
まずは、空き家の所有者を確認することが大切です。
所有者があいまいなままでは、売却や解体をしたいときに手続きが進められなくなる可能性があります。
所有者を明確にしたいときは、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）で確認しましょう。
2．空き家の状態を確認する
次に、建物の状態を確認しましょう。
雨漏りやシロアリの発生、基礎や柱のひび割れなど、保安上の危険につながる劣化がないかをチェックします。
また、建物内に残された家財の量を把握し、今後の活用または処分に必要な作業量や費用を見積もっておくことも大切です。
3．ライフラインの停止手続きをする
空き家で発生する出費を抑え、予期せぬ事故を防ぐためには、電気・ガス・水道といったライフラインの停止手続きをすることが大切です。
ただし、定期的な換気や清掃、内覧対応のために水道や電気が必要となる場合があります。
管理状況に応じて、完全に停止するか、最低限の契約を残すかを判断しましょう。
4．維持費を確認する
空き家を所有し続ける限り、維持費が発生します。
維持費には、毎年かかる固定資産税や都市計画税だけでなく、建物や設備の修繕費、定期的な清掃費、火災保険料があります。
これらの維持費は、空き家を処分または活用するかを判断するうえでの重要な基準です。
維持費全体を把握し、年間および月間の支出を試算することが大切です。
高額になりがちな修繕費については、専門家に依頼して建物の状態を点検し、将来的な概算費用を確認しておきましょう。
5．処分または活用方法を決める
空き家の状態と維持費を把握したら、処分と活用のどちらにするのかを決めましょう。
どちらの方法にするべきか決めるときは、複数の不動産会社に売却や賃貸査定を依頼し、空き家の市場価値を把握することが大切です。
市場価値を把握したうえで、自身の経済的な状況や建物の状態、立地条件を考慮したうえで、売却と解体、賃貸の中から最適な方法を選びましょう。
空き家の処分方法
空き家の処分方法には、売却と無償譲渡の2種類があります。
ここでは、空き家の処分方法を詳しく解説します。
売却する
空き家を売却すれば、現金を手元に残せる可能性があります。
売却のパターンは、以下のとおりです。
- 現状のまま売却する
- 一部を改修して売却する
- 更地にして売却する
空き家を売却することができれば、維持費を支払う必要がなくなります。
ただし、売却時に仲介手数料や譲渡所得税といった費用がかかる点に注意が必要です。
無償で譲り渡す
空き家の売却が難しい場合や特定の相手に引き継ぎたい場合は、親族や個人、自治体に譲り渡す方法があります。
譲渡が完了すれば所有者の名義が変わるため、維持管理の義務や固定資産税の支払い義務がなくなります。
ただし、個人への譲渡では、空き家をもらう側に贈与税が発生することがあるので注意が必要です。
また、自治体への寄付は条件が厳しく、必ず引き取ってもらえるわけではないので、事前に条件を確認しておきましょう。
空き家の活用方法
空き家の活用方法には、貸し出しと自身や家族で利用する方法があります。
空き家の活用方法を詳しく解説します。
貸し出す
空き家を賃貸物件として活用すれば、家賃収入を得ることができます。
適切に運用できれば、固定資産税や維持費を上回る収益を目指すことも可能です。
空き家の貸出方法には、以下のようなものがあります。
| 貸出方法 | 概要 |
| 一般賃貸 | 一般的な借主に期間の定めなく貸し出す方法 |
| 定期借家契約 | 賃貸期間をあらかじめ定めて貸し出す方法 |
| シェアハウス | 複数人に部屋を貸し出す方法 |
| 民泊（※許可が必要） | 旅館業法に基づいた民泊として活用する方法 |
入居者を確保するためには、古い設備や建具を改修するリフォーム費用がかかったり、入居後の管理コストが発生したりすることがあります。
賃貸経営で赤字を出さないためにも、初期投資や運用後の手間に見合うリターンが見込めるかを確認するようにしましょう。
自身や家族で利用する
空き家を売却や賃貸に出さず、別荘として自身や家族で利用する方法があります。
自身や家族で利用すれば、賃貸契約のわずらわしさがなく、改築することで本宅として利用することも可能です。
ただし、賃貸収入が見込めないため、利用頻度にかかわらず固定資産税や維持管理費が継続的に発生します。
維持費に見合う利用価値があるかを判断することが重要です。
実家が空き家になったときの相談先
実家が空き家になったときの相談先には、以下のようなものがあります。
- 不動産会社
- 地方自治体
- 司法書士や税理士
問題解決や手続きをスムーズに進めるためには、目的に応じて適切な相談先を選ぶことが大切です。
不動産会社には、空き家の売却や賃貸といった具体的な出口戦略の相談や、市場価値の査定を依頼できます。
地方自治体の窓口では、空き家の管理や活用に関する公的な補助金制度の案内や、空き家バンクへの登録支援を受けることが可能です。
法的な手続きや税金に関する専門的なアドバイスを受けたいときは、司法書士や税理士に相談してみましょう。
司法書士には空き家の名義変更、税理士には固定資産税や譲渡所得税の相談ができます。
実家が空き家になったら放置せずに処分または活用しよう
空き家を放置すると、固定資産税が高くなったり、老朽化による事故が起きたりするリスクがあります。
そのようなリスクを避けるためには、所有者を明確にし、建物の状態と維持費を確認したうえで処分または活用することが大切です。
空き家の処分・活用方法は複数あるので、不動産会社や自治体、専門家に相談しながら最適な方法を選びましょう。
空き家をどうすればいいか迷っている方や、相続税・贈与税などの税金対策を含めて検討したい方は、お気軽にご相談ください。
監修者：東本 隼之
AFP認定者、2級ファイナンシャルプランニング技能士
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